关于物业服务采购，这10个常见问题值得一看！

来源：采购学园

在政府采购中，物业采购是发生争议比较多的项目类别。本期，采购学园整理了十个关于物业采购项目的问题，供参考。

1.《政府采购需求管理办法》第十九条第二款指出“采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。”据此，是不是物业管理采购过程中只能采用最低价中标方式？

答复：留言所述，物业管理项目优先采用公开招标采购方式，评审办法主要使用最低评标价法。（答复单位：国库司）

2.公立医院所涉及的保洁{其中需要涉及相关大型设备（包含放射类）消毒及环境消毒以满足院感、传染病、发热门诊等相关规定的要求}，相对于其他机关事业单位的普通保洁服务类，需要更为专业的人员提供此项服务，请问此类医院的保洁是否应当划分为医疗卫生服务而不是物业管理服务呢？

答复：医院保洁目前属于政府采购品目分类目录中物业管理服务品目，采购人在制定此类项目采购需求时，应明确服务环境及服务规范等专业性要求。（答复单位：国库司）

3.物业服务项目，可以将供应商成立党支部和工会列为评分项吗？

答：不可以。一方面成立党支部和工会与采购项目的具体特点和实际需要不相适应，也与合同履行无关；另一方面，也构成以不合理的条件对新成立的小企业、非公企业实行差别待遇或者歧视待遇。

法律依据

《政府采购法实施条例》第二十条 采购人或者采购代理机构有下列情形之一的，属于以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇：（二）设定的资格、技术、商务条件与采购项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关；……（来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》）

4.物业服务项目，可以将受到党支部和工会表彰列为评分项吗？

答：不可以。党支部和工会的表彰活动缺乏针对性、规范的科学流程和标准，与采购项目的具体特点和实际需要不相适应，也与合同履行无关，很大程度上也会对新成立的小企业、非公企业构成差别待遇或者歧视待遇。（来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》）

5.公开招标物业项目，在设置业绩时，是否可以以面积来设定评审因素，例如达到多少面积得X分？

答复：评审因素的设定应当与投标人所提供货物服务的质量相关，包括投标报价、技术或者服务水平、履约能力、售后服务等。不鼓励使用物业企业所服务的物业面积作为物业项目评审因素。（答复单位：国库司）

6.评审因素要量化，保安服务、物业服务怎么设置才合理？

答：评审因素设置，要与采购标的的价格、质量相关，并且细化、量化评审因素，对能够通过客观指标量化的客观评审因素，要对应量化为固定分值；对无法通过客观指标量化的主观评审因素，细化评审标准，缩小自由裁量区间。同时，不得违背政府采购法律法规的强制性规定。采购人、代理机构在设置评审因素时，要关注财政部门制定的负面清单、财政部信息公告、指导案例等。

法律依据

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号） 第五十五条第三款 评审因素应当细化和量化，且与相应的商务条件和采购需求对应。商务条件和采购需求指标有区间规定的，评审因素应当量化到相应区间，并设置各区间对应的不同分值。（来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》）

7.绿化保洁服务类项目公开招标，价格分如何设置？

答：在实践中，只有综合评分法才涉及价格分设置。绿化保洁服务技术、服务标准化很强，多采用公开招标最低评标价法。如采用综合评分法，根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87 号）第五十五条规定，服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。

法律依据

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十五条 货物项目的价格分值占总分值的比重不得低于30%；服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。执行国家统一定价标准和采用固定价格采购的项目，其价格不列为评审因素。（来源：《政府采购实务必懂的1000个问题》）

8.请问政府机关物业服务合同（400万以上）到期后可否续签？如果续签的法律依据是什么？如果不能续签，请问应该采用什么办法采购？

答复：采购人在采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同，并在采购文件中及采购合同中进行事先约定。未事先进行约定的，不可以续签采购合同。（答复单位：国库司）

9.投标人的经营范围明显与招标文件明确的所属行业不符，但其提供了中小企业声明函为小微企业，能否认定？如专门面向中小企业采购的物业管理服务项目，招标文件资格条件要求设定须提供中小企业声明函，明确了本项目所属行业为物业管理，投标人为建筑类企业（经营范围仅有建筑工程类，无物业管理），提供了中小企业声明函承诺其为物业管理小型企业，评标委员会能否对此提出疑问，因投标人的经营范围明显与招标文件明确的所属行业不符，认定其提供虚假材料谋取中标，不符合招标文件资格要求而作无效响应处理。

答复：供应商应当按照采购文件中明确的采购标的对应行业出具中小企业声明函，而非按照供应商的经营范围出具中小企业声明函。留言所述情形中，供应商应当对照物业管理划型标准，判断自己是否属于中小企业，符合条件的，出具中小企业声明函。供应商出具的中小企业声明函不属于采购标的所属行业的，可以不认可其中小企业资格，但不能以此为由否决其参加投标的资格。（答复单位：国库司）

10.财政部102号令中指出：不得纳入政府购买服务范围中包含“不属于政府职责范围的服务事项”；那么，例如机关大楼物业服务、食堂配送等服务并不属于政府职责范围的服务事项，则不应该纳入政府购买服务的范畴，如果这类服务的实施单位属于《政府购买服务管理办法》规定的购买主体，那能否认为此类服务只能界定于政府采购服务，而并不属于政府购买服务？

答复：根据《政府购买服务管理办法》有关规定，政府购买服务的内容包括政府向社会公众提供的公共服务，以及政府履职所需辅助性服务。《政府购买服务管理办法》规定的购买主体购买机关大楼物业服务、食堂配送等辅助性服务，属于政府购买服务的范畴。（答复单位：国库司）